Vivienda: ¿Comprar o alquilar?

¿Comprar o alquilar?, esta es una de las cuestiones que las personas llevan a cabo cuando disponen de cierta renta disponible y tienen pensado independizarse, o cambiarse de vivienda. Por lo general la población española suele inclinarse por la adquisición de la vivienda mediante una hipoteca, como muestra una de las tablas que publiqué en el artículo sobre el mercado laboral. Esto de por si da ya una explicación de la poca flexibilidad para la libre movilidad a la hora de encontrar trabajo, pero este es un tema ya analizado en dicho artículo.


Con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, el crédito hipotecario para la adquisición de viviendas se ha reducido de manera muy significativa, como muestra el siguiente gráfico.

Fuente: INE                                              (pincha en la imagen para aumentarla)

Alrededor de mediados de 2007 , la caída de la concesión de  hipotecas se ha producido de manera ininterrumpida hasta el mínimo en el que nos encontramos actualmente. Esto es producido por diversos factores entre los que destaco la pérdida de poder adquisitivo de las familias españolas que les lleva a no cargar con una hipoteca y destinar su dinero al ahorro debido a la incertidumbre del mercado laboral. Otro factor destacable es la posición de aversión al riesgo por parte de los prestamistas que aumentan los requisitos para la obtención de un préstamo, requisitos que se deberían haber tomado durante el periodo expansivo, donde por lo contrario, se optó por la otorgación de prestamos a cualquier prestatario por unos requisitos mínimos - a veces casi nulos- y que tras el comienzo de la crisis, ocasionaron el aumento del impago de su deuda. Hay que tener en cuenta que alrededor de un 85% de la población adquiere una vivienda, un dato demasiado alto comparado con el resto de los países europeos.

Por otro lado es interesante ver como ha sido la fluctuación en los precios de la vivienda tanto de primera como de segunda mano desde 2007 hasta el segundo trimestre de 2014.

En el gráfico superior se ve de manera muy clara la evolución decreciente del índice del precio de la vivienda tanto de primera como de segunda mano, y de manera mas acusada el precio de las de segunda mano con una disminución de alrededor del 40%. Y es aquí donde se puede observar que el hecho de una bajada tan importante del precio de la vivienda, no ha sido suficiente para fomentar el crédito hipotecario. España se encuentra con un stock importante de casas que no puede vender, porque la demanda de este tipo de bienes ha disminuido, y para mi es un dato importante a tener en cuenta. Primero hay que esperar para ver si las preferencias de los demandantes se inclinan mas hacia el alquiler de viviendas, hecho que daría mayor capacidad para las personas de poder moverse por el territorio y con una toma de riesgo menor. Además hay que tener en cuenta las nuevas formas contractuales de alquileres, destacando el alquiler con opción a compra donde el inquilino hace pago de las mensualidades de su alquiler y si en un futuro decide adquirir la propiedad, el préstamo se ve reducido pues se toma en cuenta el pago acumulado de las cuotas del alquiler.

Una caída del precio de la vivienda de esta característica ha producido también una pérdida adquisitiva entre aquellos que optaron por la compra de una vivienda como inversión durante la época especulativa, y ven ahora como el precio de su bien se ha visto reducido, teniendo que vender a unos precios muy por debajo de los de adquisición

En mi opinión creo que es importante que la población empiece ha no demonizar la vivienda en alquiler, pues da más flexibilidad y disponibilidad laboral, y con los nuevos tipos de alquileres es muy atractivo inclinarse por esta opción. Es el momento de ayudar  de una manera mas precisa a que los ciudadanos tengan opción a una vivienda -sea o no de propiedad-, pero no estoy a favor de regalar casas, o expropiar la segunda vivienda como se esta empezando a rumorear por los sectores del nuevo partido político, pues crea incentivos a no obtener empleos como consecuencia derivada de la posibilidad de tener una propiedad de manera "gratuita", es decir, por el hecho de existir ya lo tenemos todo, pues es un derecho concedido. Hay que fomentar el merito individual, la ambición -que no la codicia-, y el trabajo como medio para la tenencia de bienestar. y sería interesante empezar fomentar los alquileres sociales con pagos de cuantía reducida para  las casas que no encuentran comprador, de esta manera las personas con riesgo de exclusión podrían de una manera temporal tener vivienda mientras trabajan y se esfuerzan por  mejorar su situación.

el mercado laboral y algunos de sus problemas

ameco

Con el comienzo de la crisis una de la gran problemática que ha tenido lugar entre la población española ha sido la necesidad de buscar oportunidades de trabajo fuera de nuestras fronteras, sobre todo hacia Inglaterra, Estados Unidos y Alemania. Los tiempos están cambiando y debemos tener presente que hay que fomentar la libertad de movimiento del capital humano entre los distintos países para que el intercambio de este consiga que el mercado de trabajo sea más eficiente y no ocasione porcentajes de paro de la magnitud en la se presentan hoy en día, también hay que fomentar una cultura nueva entre la ciudadanía en la que no se sienta miedo de salir ha buscar oportunidades, y no tengamos en nuestra cabeza la existencia de un estado paternalista que nos protege y debe darnos esas oportunidades si o si . Es cierto que el gran problema de la Unión Europea es la cantidad de culturas que hay y sus diferentes idiomas, que ocasionan un escollo a la hora de que se lleve a cabo esa libertad migratoria.

En España los inmigrantes suelen proceder de Latinoamérica y de los paises de Europa y como se muestra en el gráfico hasta el 2012 la cantidad total de población que ha tenido España se ha encontrado en constante aumento, y en la actualidad ha disminuido casi hasta niveles pre crisis debido a la salida de aquellos inmigrantes que vuelven a su país de origen y de la salida también de españoles que no encuentran aquí su oportunidad. Hay que entender que el modelo productivo en España en los años pre-crisis estaba basado principalmente en la industria de la construcción, que formaba una parte importante del PIB, y ahora toda esa gente que estaba vinculada a la construcción y no solo los obreros sino todo lo que tenia una conexión como podían ser empresas de fontanería, electricidad, transporte etc, han visto como no se vuelven a los niveles de la fiebre del ladrillo y han perdido grandes ingresos o incluso su empleo. Todos sabemos que el problema de la construcción era un problema especulativo y todo el empleo que estaba creando no iba a ser permanente sino una cuestión cíclica, y una vez se pincha la burbuja el desempleo se dispara lo que ocasiona que salten los "estabilizadores automáticos" por las prestaciones sociales  lo que produce un aumento del gasto público, además la perdida de los ingresos fiscales por la construcción hacen que el déficit aumente.

 El gran problema de España es encontrar otro modelo productivo donde recolocar a los desempleados para que disminuya el paro, pero a día de hoy no se sabe cual va a ser el modelo a implantar, esta claro que el turismo junto con la exportación están siendo quienes empujan la economía, pero creo que se debería de optar por el aumento de la industria de manufacturas de alto valor añadido.

 Se puede concluir que a la vista de los datos, es lógico pensar que los años anteriores a la crisis España era un país a donde ir a buscar oportunidades y de ahí el aumento de la población, ahora no lo es, y es normal que suceda lo contrario y que ahora lo mejor es buscar fuera. Creo que unas de las principales limitaciones de la población española es el factor cultural que nos impide hasta movernos de una ciudad a otra por trabajo en la propia nación, el querer a toda costa una propiedad impide en cierto modo esa libertad del capital humano, así que es nuestra responsabilidad el enseñar a las nuevas generaciones a no tener un concepto local o nacional, sino un concepto de globalidad.