Vivienda: ¿Comprar o alquilar?

¿Comprar o alquilar?, esta es una de las cuestiones que las personas llevan a cabo cuando disponen de cierta renta disponible y tienen pensado independizarse, o cambiarse de vivienda. Por lo general la población española suele inclinarse por la adquisición de la vivienda mediante una hipoteca, como muestra una de las tablas que publiqué en el artículo sobre el mercado laboral. Esto de por si da ya una explicación de la poca flexibilidad para la libre movilidad a la hora de encontrar trabajo, pero este es un tema ya analizado en dicho artículo.


Con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, el crédito hipotecario para la adquisición de viviendas se ha reducido de manera muy significativa, como muestra el siguiente gráfico.

Fuente: INE                                              (pincha en la imagen para aumentarla)

Alrededor de mediados de 2007 , la caída de la concesión de  hipotecas se ha producido de manera ininterrumpida hasta el mínimo en el que nos encontramos actualmente. Esto es producido por diversos factores entre los que destaco la pérdida de poder adquisitivo de las familias españolas que les lleva a no cargar con una hipoteca y destinar su dinero al ahorro debido a la incertidumbre del mercado laboral. Otro factor destacable es la posición de aversión al riesgo por parte de los prestamistas que aumentan los requisitos para la obtención de un préstamo, requisitos que se deberían haber tomado durante el periodo expansivo, donde por lo contrario, se optó por la otorgación de prestamos a cualquier prestatario por unos requisitos mínimos - a veces casi nulos- y que tras el comienzo de la crisis, ocasionaron el aumento del impago de su deuda. Hay que tener en cuenta que alrededor de un 85% de la población adquiere una vivienda, un dato demasiado alto comparado con el resto de los países europeos.

Por otro lado es interesante ver como ha sido la fluctuación en los precios de la vivienda tanto de primera como de segunda mano desde 2007 hasta el segundo trimestre de 2014.

En el gráfico superior se ve de manera muy clara la evolución decreciente del índice del precio de la vivienda tanto de primera como de segunda mano, y de manera mas acusada el precio de las de segunda mano con una disminución de alrededor del 40%. Y es aquí donde se puede observar que el hecho de una bajada tan importante del precio de la vivienda, no ha sido suficiente para fomentar el crédito hipotecario. España se encuentra con un stock importante de casas que no puede vender, porque la demanda de este tipo de bienes ha disminuido, y para mi es un dato importante a tener en cuenta. Primero hay que esperar para ver si las preferencias de los demandantes se inclinan mas hacia el alquiler de viviendas, hecho que daría mayor capacidad para las personas de poder moverse por el territorio y con una toma de riesgo menor. Además hay que tener en cuenta las nuevas formas contractuales de alquileres, destacando el alquiler con opción a compra donde el inquilino hace pago de las mensualidades de su alquiler y si en un futuro decide adquirir la propiedad, el préstamo se ve reducido pues se toma en cuenta el pago acumulado de las cuotas del alquiler.

Una caída del precio de la vivienda de esta característica ha producido también una pérdida adquisitiva entre aquellos que optaron por la compra de una vivienda como inversión durante la época especulativa, y ven ahora como el precio de su bien se ha visto reducido, teniendo que vender a unos precios muy por debajo de los de adquisición

En mi opinión creo que es importante que la población empiece ha no demonizar la vivienda en alquiler, pues da más flexibilidad y disponibilidad laboral, y con los nuevos tipos de alquileres es muy atractivo inclinarse por esta opción. Es el momento de ayudar  de una manera mas precisa a que los ciudadanos tengan opción a una vivienda -sea o no de propiedad-, pero no estoy a favor de regalar casas, o expropiar la segunda vivienda como se esta empezando a rumorear por los sectores del nuevo partido político, pues crea incentivos a no obtener empleos como consecuencia derivada de la posibilidad de tener una propiedad de manera "gratuita", es decir, por el hecho de existir ya lo tenemos todo, pues es un derecho concedido. Hay que fomentar el merito individual, la ambición -que no la codicia-, y el trabajo como medio para la tenencia de bienestar. y sería interesante empezar fomentar los alquileres sociales con pagos de cuantía reducida para  las casas que no encuentran comprador, de esta manera las personas con riesgo de exclusión podrían de una manera temporal tener vivienda mientras trabajan y se esfuerzan por  mejorar su situación.

El oligopolio energético: el petroleo

De todos es sabido que en España tenemos instaurado un oligopolio en el sector energético apoyado por el Estado y que sufrimos todos los consumidores. Parece que llevamos un par de meses  en una "guerra del petroleo" en el que participan EEUU con la utilización del fracking que le ha otorgado prácticamente independencia energética, y por otro lado tenemos el resto de países productores de petroleo de la OPEP. Estos últimos se están manteniendo reacios a la modificación de la oferta petrolera. El siguiente gráfico muestra la cotización en dolares del precio del crudo.

precio del Brent.

Al inicio del año el precio se situaba en torno a 108 $ manteniéndose bastante estable en esa cifra hasta mediados de Junio en donde la caída ha sido continuada hasta hoy con un precio por barril cercano a los 78$. Este proceso ha supuesto una caída del precio del 27,77% desde comienzos de año , sin duda es una buena noticia para la industria para abaratar costes, pero vamos a ver si esta bajada significativa en el precio del barril de Brent se ha trasladado al consumidor final.

Este gráfico muestra los datos de los precios de alguno de los derivados del petroleo pagado por el consumidor final en los surtidores de combustible. Para simplificar, voy hacer el análisis con el precio de la gasolina sin plomo 95, aunque los movimientos en los restantes derivados son similares a este. Primero para hacer posible la comparativa convertiré los precios de euros a dolares, de esta manera el precio de la gasolina SP95 en Enero son 1.911$ y en Noviembre 1.682$. Con estos datos se obtienen unos resultados de una caída del 11,98% del precio de la gasolina desde Enero hasta Noviembre, una caída que comparada con la caída del Brent, sin duda es mucho menor y refleja esa rigidez oligopolística. La caída no se ha trasladado de manera mas contundente al precio final, con lo que las empresas surtidoras de gasolina están obteniendo mas beneficios con el diferencial que se observa en ambas tasas de variación. Hay que tener en cuenta que las empresas surtidoras de gasolina pueden tener ciertos retardos en la implantación de los nuevos precios, pero no es excusa la distancia entre ambos retrocesos en los precios. La distancia entre ambos debería de ser mucho menor.

Este es el efecto de mantener oligopolios privados defendidos por el Estado que causan distorsiones en los precios, afectando de manera clarividente a la renta disponible del consumidor último, y afectando a las empresas con una disminución de sus costes mucho menor de lo que de verdad se debería de producir. Cuando la oferta viene de muy pocas empresas y la demanda es muy grande, estas empresas pueden ejercer su poder  con beneficio propio, además en este caso particular el oligopolio se encuentra en un sector donde la demanda es muy rígida- poca variación de la demanda ante cambios en los precios- con lo que el poder de mercado es muy superior. Y por otro lado saber que el 50% aproximadamente del precio al consumidor, son impuestos estatales.

Como conclusión remarcar la idea de intentar obtener mercados competitivos, rebajando las barreras a la entrada de nuevas empresas, que genere competencia derivada del aumento del número de estas , con lo que se obtiene mayor eficiencia, mayor búsqueda de innovación para obtener ventajas comparativas frente al resto de competidores y con ello mayor satisfacción de la demanda, que puede tener una amplia elección en donde satisfacer sus necesidades. En este caso concreto que he tratado, hay que fomentar que puedan entrar nuevas empresas y dejar caer aquellas que no son rentables, no vaya a ser que se diga que los mercados no son eficientes y que son los causantes del mal económico y social.

Análisis de PODEMOS y su renta universal, de la utopía a la realidad

Hace pocas semanas se han publicado los resultados de la encuesta del CIS sobre la intención de voto para las siguientes elecciones, mostrando la subida del partido PODEMOS comandado por Pablo Iglesias. Es en intención de voto la primera fuerza política al día de hoy, sin duda la población ha mostrado su descontento con los partidos que han sido denominados últimamente como de la "casta" siendo estos el PP y el PSOE principalmente. La caída vertiginosa que esta sufriendo el PP y un poco menos el PSOE dilucida el poco acierto en la toma de decisiones, y todo esto sumado a la ola de corrupción que inunda el país, con constantes noticias de nuevas operaciones contra la corrupción donde se ven afectados todos los partidos -y sindicatos-  tanto de izquierdas como de derechas. Estos corruptos han hecho del sistema estatal su " sociedad con ánimo de lucro" a costa del ciudadano, mientras seguimos pagando mediante los impuestos asfixiantes el descontrol y la fiesta que han tenido nuestros "representantes" con el presupuesto, con cursos que no se llevaban a cabo, construcción de infraestructura sin límites, rescatando bancos -privados y de gestión política- mediante el esfuerzo del contribuyente, etc. Y esta situación la ha aprovechado el nuevo partido PODEMOS que quiere llegar a la presidencia con una propaganda electoral un tanto ilusoria y utópica, con cosas como subir el sueldo mínimo interprofesional, limitar el sueldo máximo, auditoría de la deuda e impago de la que sea "ilegítima", o para mí una de las mejores y de la que voy hacer un breve análisis, un renta básica universal.

En los tiempos que corren me parece que es aventurarse demasiado el querer poner una renta universal para aumentar nuestro poder adquisitivo. Esta propuesta si se le dice al ciudadano, este no verá unas consecuencias negativas a que se intente aumentar su poder adquisitivo, es decir, su poder de compra. Primero, decir que España - u otro país- no tiene posibilidad de implantar tal medida sin que esto no afecte a sus cuentas nacionales, por supuesto negativamente, con más aumento de la deuda publica, y eso teniendo en cuenta que ya tenemos una deuda de casi el 100% del PIB, es decir casi 1 billón de euros, ademas hay que recordar que los objetivos de la pertenencia a la UEM -unión económica y monetaria-  dice expresamente mantener la deuda publica sobre el 60% del PIB, y todo esto afectará al déficit, pues el aumento de la deuda no se podrá ver compensado por el aumento de los ingresos, por lo menos en tal magnitud, y recordemos que ya tenemos un déficit en torno al 5%-6%, y que el tratado introduce un objetivo del 3%. Es decir que sobrepasaríamos mas de lo que lo pasamos ahora los objetivos del tratado, y hay que saber que esto acarrea multas.

Por otro lado, es inevitable que esta propuesta no pueda crear incentivos a rebajar la productividad, la búsqueda de trabajo por parte de algunos perceptores de la renta, etc. Adam Smith en su libro " La Riqueza De Las Naciones" trata de definir lo que es productivo de lo que no lo es. Habla en su libro de los llamados "brazos improductivos", que son aquellos que realizan una actividad que no conlleva creación de riqueza, como por ejemplo, el gasto en defensa o sanidad. Esto no quiere decir que no sean necesarios, pues son un servicio que hacen a la comunidad, pero hay que conseguir un buen equilibrio en su gasto pues no genera como he dicho antes, ninguna riqueza. Ahora imagínese que se otorga a cada ciudadano esa renta de la que estoy hablando. Puede que una cantidad importante de ellos pierdan la motivación de buscar un empleo pues ya reciben unos ingresos que sumados a otras pequeñas actividades son capaces de vivir. Estaríamos dando dinero a personas que no es que sean improductivos, que lo son, es que ademas no realizan ningún tipo de servicio a la comunidad, se generaría un gasto improductivo.

Por ultimo quisiera hablar de lo que esto supondría en el IPC -indice de precios al consumo-, porque una medida de tal calibre generaría inflación al aumentar la oferta monetaria, en este caso la M1 - dinero en manos del publico y depósitos a la vista- que conllevaría a una perdida del poder adquisitivo de los ciudadanos. Esto es explicado por la teoría cuantitativa del dinero, que viene representado en la siguiente formula.

Teoría cuantitativa. cuadro de elaboración propia

En este caso si aumentamos la cantidad de dinero en manos del público, estaremos aumentando la oferta monetaria, y para que la ecuación quede compensada , alguna de las dos variables de la parte derecha deben de aumentar en la misma proporción. Manteniendo la velocidad del dinero (V)  y el PIB (Y) constantes, la variable que aumenta es la del nivel de precios (P) generando inflación y como se ha dicho antes, una perdida de poder de compra. No hay que pasar por alto que el BCE tiene un objetivo de inflación cercano al 2% en términos agregados, pero que uno de los países pueda generar una alta inflación supondría diferir de ese objetivo marcado.

Como conclusión decir que no es posible implantar una renta universal, además de que las restantes medidas tampoco son de mi agrado, pues las venden como si fueran una panacea. Este tipo de medidas nos llevarán a la ruina y a empobrecernos mas de lo que ya lo estamos. No podemos consentir que se engañe al votante con palabras dulces que se convertirán en efectos amargos. Quieren hacer del Estado el instrumento planificador que tan malos resultados han dado a lo largo de la historia. Hay que reducir el Estado al mínimo y dejar que la libertad impere.

Empleo : políticas pasivas vs políticas activas

Desde 2008 se han  destruido millones de puestos de trabajo hasta  ahora, que se está empezando a crear empleo neto. Cierto es, que el mayor ritmo al que se destruyó trabajo no es equiparable al menor ritmo de creación de empleo, lo que nos indica que el mercado laboral español tiene rigideces sobre todo en el aumento del empleo, aunque se han suavizado con la Reforma laboral de 2012.

El hecho es que la reforma laboral no ha supuesto tampoco el punto de inflexión que necesitaba el mercado de trabajo para empezar ha consolidar los cimientos de la creación de empleo, y la devaluación salarial empezó a producirse tarde, es decir, que entre el retardo producido por la observación de la crisis y el hecho de que cuando se tuvieron que tomar políticas correctas para contrarrestar el shock de demanda ,el gobierno no las hizo. Todo lo anterior produjo un desequilibrio en el que el mercado laboral no se corrigió mediante la devaluación de los salarios reales, sino que se hizo mediante volumen, en este caso, mediante el despido de trabajadores. La devaluación salarial al final si se produjo y es lo que consiguió frenar el aumento de desempleados.

La situación descrita produjo que los estabilizadores automáticos -transferencias por desempleo- de la economía empezaran a consumir el presupuesto para llevar a cabo mas políticas activas, como formación ha desempleados para evitar las obsolescencia de cualificación, o por ejemplo la utilización de empresas que ayuden y aconsejen en la búsqueda activa de empleo. Y es que desde el momento en que las transferencias a desempleados se producen, esto puede provocar incentivos a reducir la búsqueda de empleo por parte del receptor de dichas ayudas si esas transferencias se vuelven demasiado generosas , si se prolongan demasiado en el tiempo o ambas.

Y estos incentivos son muy nocivos en la economía y la sociedad porque crean brechas mas difíciles de cerrar. Puede generar una mayor tasa de desempleados de larga duración que produzcan obsolescencia de cualificación, o también que produzca en el desempleado un efecto desánimo que les hagan salir de la población activa. Por ello hay que intensificar la puesta en marcha de políticas activas y reducir las políticas pasivas, porque en el corto plazo si es cierto que las políticas pasivas son necesarias y ayudan para reinsertar al desempleado, pero el exceso de ellas lastra el crecimiento económico al solo crear gasto improductivo.

Ahora están aflorando empresas que ayudan al desempleado en la búsqueda activa de empleo, pero los precio de este servicio puede parecer exagerado para un desempleado con cargos familiares, es por ello que incentivar  la creación de mas empresas que consiga mayor eficiencia y reducción del precio de ese servicio, puede ampliar su demanda y generar una reducción del tiempo que se produce desde que el ciudadano pierde su trabajo hasta que lo vuelve a conseguir. Se podría crear un sistema de pago para la utilización de estos servicios por el cual no se procede a este hasta que no se empiece a conseguir una remuneración por el nuevo trabajo conseguido

Para concluir, decir que es un tremendo error intensificar el uso de políticas pasivas que crean incentivos negativos  y también es una equivocación el uso de unos presupuestos de política activa ineficientes destinado a cursos de formación de desempleados que al finalizarlos no  consiguen nada, es mas, en España el uso de estos cursos no han sido rentables y por los datos que se han ofrecido en prensa, 8 de cada 10 no consiguen empleo después de la realización de esos cursos y de los 2 restantes solo uno consigue trabajo por la realización del curso. Esto demuestra que lo importante no es cuanto gastar, sino como y donde gastar.

Es hora de políticas fiscales expansivas

Desde que diera comienzo la crisis económica tanto  el BCE -Banco Central Europeo- con el uso de la política monetaria y de tipo de cambio, como el gobierno central con su instrumento de política fiscal , parece que han sido erráticos en la toma de decisiones anti-cíclicas. En este caso destacare las decisiones del gobierno central y el uso de la política fiscal.

Desde 2008 hasta 2011 con el PSOE y desde 2011 con el PP, ambos han realizado una política fiscal restrictiva con subidas  de impuestos generalizados y aumentando la presión fiscal hasta el extremo, sobretodo para aquellos que generan movimiento económico,  las empresas. 

Hace poco el gobierno redactó los presupuestos para 2015 en los que nuevamente parece que lo estudiado en las aulas de economía no ha calado entre aquellos que han tenido la idea de subir la cotización en la seguridad social un 0,25%. Podría parecer poco pero ya lo han aumentado varias veces y de hecho , son las empresas españolas unas de las que mas pagan impuestos por trabajador de toda la OCDE.

Sin duda esta medida no se puede decir que sea expansiva, y tampoco sera aceleradora de la creación de puestos de trabajo. Teniendo en cuenta que es la empresa privada la que mas crea empleo, no tiene sentido que se presione mas a las empresas , y mas cuando estamos en un punto crítico - Desempleo, el problema enraizado de España-

Algunos dirán que una bajada de impuestos incurrirá en una subida del déficit al no poder recaudar una cantidad mayor de dinero, pero España tiene un problema de Estado sobre dimensionado en el que el gasto para su mantenimiento genera deudas y déficit sin crear productividad ni generar riqueza. Con una reducción del tamaño del Estado, eliminando las duplicidades institucionales y los obstáculos burocráticos sería suficiente para poder compensar una bajada de impuestos a la empresa, ademas de que esa rebaja generaría riqueza, puestos de trabajo y mayor inversión directa extranjera , con la consecuente generación de ingresos para el Estado.

Sin duda el gobierno se esta volviendo a equivocar, creceremos positívamente - si Europa no entra en una 3ª recesión- pero lejos del crecimiento potencial. Es la hora de tomar decisiones expansivas, y no políticas que cercenan la libertad empresarial, la creación de empleo y de crecimiento económico. Es el momento de no ser pro-cíclicos y de empezar a dar libertad para que la sociedad genere riqueza y crecimiento.

Desempleo, el problema enraizado de España

El INE ha publicado hoy la encuesta de población activa-EPA- en la que se muestra las distintas cifras sobre ocupación, tasa de actividad, desempleo,etc.

Fuente: elaboración propia a partir de los datos facilitados en el INE

La primera noticia es la bajada de la tasa de desempleo desde un 24,47% hasta un 23,67% del segundo al tercer trimestre de 2014, es decir, una bajada trimestral de 8 décimas porcentuales.
Los sectores que han creado empleo son el sector servicios, el industrial y construcción, en contra se encuentra el sector agrícola que ha perdido 73000 puestos de trabajo en este trimestre.
El gráfico dilucida lo que podría ya ser el cambio de tendencia del desempleo en este país,observando una bajada cuasi continua del desempleo desde el cuarto trimestre de 2012. Los puestos creados han sido en su mayoría creados por parte del sector privado y también se ha observado un aumento del trabajo autónomo, lo que nos revela que no podemos esperar que el Estado pueda crear los 5, 6 millones de puestos de trabajo , sino que debe ser el sector privado al que hay que darle las facilidades para la contratación, sería interesante empezar ya de una vez a realizar políticas fiscales expansivas con una rebaja de la cotización de la seguridad social que pagan nuestras empresas que sin duda alguna es un escollo que no permite acercarnos a un desempleo menor.

Cierto es también que los puestos de trabajo no son de la mejor calidad, pero hay que pensar la situación que estamos afrontando y que es imposible ofertar mejores empleos, debe ser desde un empleo de peor calidad e ir progresivamente aumentándolo a medida que va acompañado de un crecimiento económico consolidado, es triste pero es así.

El informe nos muestra una bajada de la población activa, sobre todo de la extranjera que han decidido volver a sus países de origen u otros destinos en busca de ofertas de trabajo, mas o menos ha sido una reducción de unos 44000 personas. Este cambio era algo normal que suceda, pues hemos sido durante años receptores de mano de obra en los años de expansión, y ahora en los tiempos de crisis e incertidumbre parte de esa mano de obra extranjera encuentra mas facilidades en la vuelta a sus países

Es interesante ver como es la distribución del paro por Comunidades Autónomas en el siguiente mapa:

Fuente: informe INE

Este mapa podría asemejarse a la situación europea en la que hay unos países del norte con mayor estabilidad económica y después unos países de la cuenca mediterránea, los denominados los países del sur que cuentan con unas tasas de desempleo superiores a la media europea. En este caso "los países de sur" serian las CCAA de Andalucía, Canarias , Ceuta y Melilla. y los "países del norte" serian Navarra, País Vasco  y las demás comunidades del tercio norte.
La situación de las comunidades de color azul está resultando crítica con tasas de paro superiores al 30% y con las tasas de paro en jóvenes de las mas altas superando en algunos casos como Ceuta y Melilla, el 50%.

Estos datos ofrecidos por el INE son sin duda una buena noticia, pero no suficiente para atajar el problema. El paro de largo plazo es el gran problema y por lo que se esta viendo la tasa de paro natural cada vez es mas alta, hablando incluso de tasas de alrededor de un 16%. Este es el momento idóneo para abrir el camino a las empresas para crear empleo, y mas cuando estamos en este final de 2014 con la incertidumbre de entrar en otra recesión con países como Alemania en recesión- dos trimestre en tasas negativas de PIB- y Francia estancada, dos de los países mas fuerte de Europa, y es un problema en particular Francia, principal país importador de productos nacionales.

• Informe INE:

http://www.ine.es/daco/daco42/daco4211/epa0314.pdf