Vivienda: ¿Comprar o alquilar?

¿Comprar o alquilar?, esta es una de las cuestiones que las personas llevan a cabo cuando disponen de cierta renta disponible y tienen pensado independizarse, o cambiarse de vivienda. Por lo general la población española suele inclinarse por la adquisición de la vivienda mediante una hipoteca, como muestra una de las tablas que publiqué en el artículo sobre el mercado laboral. Esto de por si da ya una explicación de la poca flexibilidad para la libre movilidad a la hora de encontrar trabajo, pero este es un tema ya analizado en dicho artículo.


Con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, el crédito hipotecario para la adquisición de viviendas se ha reducido de manera muy significativa, como muestra el siguiente gráfico.

Fuente: INE                                              (pincha en la imagen para aumentarla)

Alrededor de mediados de 2007 , la caída de la concesión de  hipotecas se ha producido de manera ininterrumpida hasta el mínimo en el que nos encontramos actualmente. Esto es producido por diversos factores entre los que destaco la pérdida de poder adquisitivo de las familias españolas que les lleva a no cargar con una hipoteca y destinar su dinero al ahorro debido a la incertidumbre del mercado laboral. Otro factor destacable es la posición de aversión al riesgo por parte de los prestamistas que aumentan los requisitos para la obtención de un préstamo, requisitos que se deberían haber tomado durante el periodo expansivo, donde por lo contrario, se optó por la otorgación de prestamos a cualquier prestatario por unos requisitos mínimos - a veces casi nulos- y que tras el comienzo de la crisis, ocasionaron el aumento del impago de su deuda. Hay que tener en cuenta que alrededor de un 85% de la población adquiere una vivienda, un dato demasiado alto comparado con el resto de los países europeos.

Por otro lado es interesante ver como ha sido la fluctuación en los precios de la vivienda tanto de primera como de segunda mano desde 2007 hasta el segundo trimestre de 2014.

En el gráfico superior se ve de manera muy clara la evolución decreciente del índice del precio de la vivienda tanto de primera como de segunda mano, y de manera mas acusada el precio de las de segunda mano con una disminución de alrededor del 40%. Y es aquí donde se puede observar que el hecho de una bajada tan importante del precio de la vivienda, no ha sido suficiente para fomentar el crédito hipotecario. España se encuentra con un stock importante de casas que no puede vender, porque la demanda de este tipo de bienes ha disminuido, y para mi es un dato importante a tener en cuenta. Primero hay que esperar para ver si las preferencias de los demandantes se inclinan mas hacia el alquiler de viviendas, hecho que daría mayor capacidad para las personas de poder moverse por el territorio y con una toma de riesgo menor. Además hay que tener en cuenta las nuevas formas contractuales de alquileres, destacando el alquiler con opción a compra donde el inquilino hace pago de las mensualidades de su alquiler y si en un futuro decide adquirir la propiedad, el préstamo se ve reducido pues se toma en cuenta el pago acumulado de las cuotas del alquiler.

Una caída del precio de la vivienda de esta característica ha producido también una pérdida adquisitiva entre aquellos que optaron por la compra de una vivienda como inversión durante la época especulativa, y ven ahora como el precio de su bien se ha visto reducido, teniendo que vender a unos precios muy por debajo de los de adquisición

En mi opinión creo que es importante que la población empiece ha no demonizar la vivienda en alquiler, pues da más flexibilidad y disponibilidad laboral, y con los nuevos tipos de alquileres es muy atractivo inclinarse por esta opción. Es el momento de ayudar  de una manera mas precisa a que los ciudadanos tengan opción a una vivienda -sea o no de propiedad-, pero no estoy a favor de regalar casas, o expropiar la segunda vivienda como se esta empezando a rumorear por los sectores del nuevo partido político, pues crea incentivos a no obtener empleos como consecuencia derivada de la posibilidad de tener una propiedad de manera "gratuita", es decir, por el hecho de existir ya lo tenemos todo, pues es un derecho concedido. Hay que fomentar el merito individual, la ambición -que no la codicia-, y el trabajo como medio para la tenencia de bienestar. y sería interesante empezar fomentar los alquileres sociales con pagos de cuantía reducida para  las casas que no encuentran comprador, de esta manera las personas con riesgo de exclusión podrían de una manera temporal tener vivienda mientras trabajan y se esfuerzan por  mejorar su situación.